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Il dissenso del condomino rispetto alle liti

Il condomino che non reputi giusta, opportuna, utile la partecipazione del condominio ad un giudizio, sia in veste di attore sia in veste di convenuto, può manifestare il proprio dissenso ai sensi dell'art.1132 c.c.

Analizzando la norma, nella sua triplice suddivisione in commi, si evidenziano subito diverse fattispecie.

Anzitutto, presupposto imprescindibile affinché ciascun condomino possa far valere il proprio diritto al dissenso alla lite è costituito dalla delibera dell'assemblea dei condomini di promuovere una lite od a resistere ad una domanda.

Tale condizione impone una riflessione circa le attribuzioni dell'assemblea onde conoscere gli ambiti in cui essa può validamente deliberare.

A tal proposito occorre richiamare il disposto dell'art.1135 c.c., il quale contiene un elenco di attribuzioni dell'assemblea (conferma amministratore, approvazione preventivo spese e relativa ripartizione, opere manutenzione straordinaria, ecc.), le quali – tuttavia – non rivestono un carattere tassativo bensì meramente esemplificativo, come recentemente confermato dalla stessa Suprema Corte (Cass.Civ. Sez.II, 06.03.2007 n.5130).

Viceversa, nel caso in cui l'oggetto della lite faccia parte delle normali funzioni dell'amministratore ex art.1130 c.c. (esecuzione delle delibere dell'assemblea, disciplina dell'uso delle cose comuni, riscossione dei contributi, redazione rendiconto della gestione dallo stesso operata alla fine di ciascun anno, ecc.), il dissenso del condomino potrà essere espresso solo ex art.1133 c.c. con ricorso all'assemblea contro i provvedimenti presi dall'amministratore. In questo modo, il condomino stimolerebbe l'assunzione di una delibera condominiale sul punto che, se risultasse a favore dell'instaurazione o della difesa nel giudizio, consentirebbe al condomino l'esercizio della facoltà prevista dall'art.1135 c.c.

La separazione di responsabilità può essere proposta solo da chi in assemblea abbia espresso voto contrario o da chi era assente, mentre non può essere proposta da chi era presente in assemblea ed abbia votato a favore della lite giudiziale.

Proseguendo nell'analisi del disposto dell'art.1135 c.c., lo stesso indica espressamente il termine entro il quale la volontà di estraniazione deve essere manifestata: 30 giorni che decorrono, a pena di decadenza, per il condomino dissenziente presente all'assemblea, dalla data in cui si è tenuta l'assemblea stessa e – per il condomino assente – dalla comunicazione del verbale dell'assemblea da parte dell'amministratore.

Un risvolto di non poco conto è collegato alla mancanza di comunicazione del predetto verbale agli assenti e/o alla tardiva comunicazione, circostanze che escludono la possibilità per il condomino di far valere il proprio diritto al dissenso alla lite.

Dottrina e giurisprudenza si sono interrogate in ordine alla responsabilità in proprio dell'amministratore a fronte del predetto comportamento omissivo o, comunque, tardivo, sino a giungere alle seguenti conclusioni:

a)      Se vi è una specifica disposizione contenuta nel Regolamento di Condominio che impone all'amministratore di fornire copia a tutti i condomini assenti del verbale di assemblea, contenente la delibera in ordine alla proposizione/resistenza alla lite, è ravvisabile una responsabilità in proprio dell'amministratore, il quale – assumendo l'incarico – si assoggetta alle regole stabilite per lo svolgimento dell'incarico stesso;

b)      Se – viceversa – non esiste alcuna disposizione regolamentare sul punto, il semplice obbligo derivante dal concetto di diligenza del buon padre di famiglia non è sufficiente a fondare una responsabilità in proprio dell'amministratore per la suddetta mancata comunicazione; in tale ipotesi, il condomino dissenziente potrà agire solo contro il condominio.

Nel termine sopra indicato, l'interessato dovrà provvedere a "notificare" il dissenso all'amministratore.

Incertezze ed opposte interpretazioni sono sorte riguardo l'utilizzo da parte del legislatore del suddetto termine.

La dottrina è divisa sull'argomento, perché alcuni ritengono sufficiente la comunicazione scritta effettuata a mezzo lettera raccomandata, mentre altra parte ritiene indispensabile la notifica a mezzo ufficiale giudiziario.

Sebbene l'utilizzo della lettera raccomandata sia considerato atto idoneo a soddisfare il carattere recettizio del dissenso del condomino e, nella prassi comune, sia utilizzato di preferenza, tuttavia – principalmente a scopo prudenziale - pare opportuno procedere nella forma più solenne a mezzo di Ufficiale Giudiziario ex art.137 c.p.c. al fine di evitare spiacevoli sorprese in sede di contenzioso, almeno fin quando in giurisprudenza non vi sarà un indirizzo costante e unitario.

Tornando al termine della manifestazione del consenso, gli interpreti del diritto hanno evidenziato come non sia sufficiente un dissenso manifestato in sede assembleare e, precisamente, nella fase di discussione, prima – quindi – dell'adozione della delibera, essendo tale fase meramente prodromica a quella della deliberazione.

Viceversa, se la dichiarazione di dissenso viene fatta in sede assembleare in un momento successivo alla deliberazione, a quel punto si dovrebbe ritenere valida e foriera degli effetti dell'art.1132 c.c. purché il verbale in cui è riportata la dichiarazione di dissenso sia sottoscritto non solo dal Presidente e dal Segretario dell'assemblea, ma anche dal condomino interessato.

In ogni caso, il condomino che ha separato la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite deliberata dall'assemblea non è tenuto ad anticipare le spese per sostenerla.

Un'ultima considerazione riguarda, ancora, le duplici conseguenze della manifestazione del dissenso previste dal legislatore: l'una – in caso di esito negativo – che riconosce al condomino dissenziente il diritto a separare la propria responsabilità da quella del condominio in ordine alle conseguenze della lite e, l'altra – in caso di esito positivo – che impone allo stesso condomino, che potrà trarre anch'esso "vantaggio" dall'esito favorevole della lite, di partecipare alle spese sostenute dagli altri condomini.

Non bisogna, peraltro, dimenticare che il dissenso del condomino ha natura di atto meramente interno al condominio, non svolgendo effetti nei confronti della controparte o di terzi, di talché la parte vittoriosa avrà la possibilità di chiedere il pagamento anche al dissenziente – in qualità di condebitore solidale – con facoltà per quest'ultimo di rivalersi poi sul condominio stesso.

Discorso diverso per quanto riguarda l'avvicendamento del diritto di proprietà in caso di vendita maturata nel corso del giudizio: in questo caso – salva rivalsa verso il venditore – il compratore è esposto alle conseguenze derivanti dal giudizio instaurato prima che quest'ultimo diventasse condomino: lo si ribadisce, salvo rivalsa - nel termine di prescrizione ordinaria (10 anni) – verso il venditore ove questi non abbia comunicato la pendenza della lite o ne abbia negato l'esistenza.