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Nomina e revoca dell’amministratore giudiziario. Legittimazione del condominio

Come noto, il condominio è una forma di comunione forzosa tra i singoli partecipanti al condominio, i quali hanno il compito di amministrare al meglio la cosa comune, di talchè, la legge ha previsto che i condomini si dotino di un organo deliberativo, l’assemblea, e di uno esecutivo, l’amministratore.

Tuttavia, poichè la nomina di un amministratore può essere eventuale – rappresentandosene la necessità solo nell’ipotesi in cui i condomini siano più di quattro - la rappresentanza processuale del condominio spetta, in primis, ad ogni singolo condomino ed, in secundis, ovvero nell’ipotesi che il condominio sia formato da almeno cinque proprietari, all’amministratore, il quale agirà nell’interesse e per conto dei medesimi.

Ed è proprio in forza di tale legittimazione attiva che i partecipanti alla comunione possono promuovere azioni volte ad ottenere la nomina (art.1105 c.c.) o la revoca (art.1129 c.c.) dell’amministratore giudiziario.

In base, quindi, al citato articolo 1105 c.c. a tutti i condomini è conferito il diritto di concorrere all’amministrazione, compreso il potere di provocare singolarmente l’intervento dell’autorità giudiziaria nell’eventualità di una manchevole attività delle parti nell’amministrazione dei propri interessi.

Il citato articolo, contempla – infatti – l’intervento dell’autorità giudiziaria nell’ipotesi di:

1)    Mancata assunzione di provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune;

2)    Impossibilità di trovare  una maggioranza assembleare;

3)    Inesecuzione di una deliberazione;

4)    Nomina dell’amministratore giudiziario e revoca dell’amministratore.

Può, infatti, verificarsi il caso in cui sia necessario il ricorso all’autorità giudiziaria perché un condominio risulta ancora sprovvisto di amministratore e l’assemblea non voglia o non riesca a nominare un amministratore (art.66 dd.aa).

Occorre precisare che – tuttavia – l’assemblea non perde il potere di decidere o di provvedere sulle questioni di cui al citato art.1105 c.c., dal momento che il sindacato del Tribunale è meramente integrativo e sostitutivo.

Quanto ai rapporti tra condominio e nuovo amministratore giudiziario, si ritiene che i provvedimenti dell’amministratore giudiziario non siano né soggetti a deliberazione da parte dell’assemblea, né impugnabili dai singoli condomini, essendo assunti nell’interesse della legge e della cosa comune, tenuto conto che nell’atto di nomina il Tribunale attribuisce anche all’amministratore giudiziario i poteri (e quindi ne determina l’entità degli stessi).

E’ importante però sottolineare che l’assemblea conserva il potere di revocare l’amministratore giudiziario qualora la situazioni ritorni alla “normalità”

All’opposto, l’art.1129 c.c. prevede che l’amministratore del condominio possa essere revocato dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nel caso:

a)     di omesso rendiconto per un biennio.

A tal proposito è bene – tuttavia – evidenziare come non sia necessaria una formale pronuncia di decadenza dall’incarico da perte dell’amministratore e ciò dal momento che il mandato all’amministratore può sempre e comunque essere revocato, ben inteso, in forza di una delibera assembleare adottata con le opportune maggioranze.

b)    di gravi irregolarità nella gestione.

Al riguardo è variegata la casistica delle ipotesi, le quali spaziano dalla volontà di ostacolare l’informazione dei condomini in merito alla convocazione dell’assemblea al tentativo di piegare l’adunanza a fini illeciti o personalistici, dalla stipulazione di un contratto di appalto in difformità rispetto ad una delibera precedentemente assunta all’ipotesi di appropriazione indebita da parte dello stesso di fondi condominiali e così via.

In ogni caso, la legge consente il ricorso all’autorità giudiziaria ogni qualvolta si ravvisino “fondati sospetti” di gravi irregolarità, dunque, anche in assenza di una prova certa o diretta come nell’ipotesi di affidamento di molteplici consulenze tecniche di comodo commissionate dall’amministratore ad un proprio familiare.

c)     di mancata comunicazione ai condomini di atti giudiziari o di un provvedimento dell’autorità amministrativa.

Le mansioni e la durata in carica dell’amministratore nominato dal giudice sono identiche a quelle dell’amministratore nominato dall’assemblea.

L’amministratore giudiziario ha diritto ad un compenso che, in mancanza di accordo tra le parti, dovrà essere determinato giudizialmente ex art.1709 c.c.

Le ipotesi di nomina e revoca dell’amministratore giudiziario, poc’anzi trattate, ricadono tra i procedimenti di volontaria giurisdizione di competenza del Tribunale.

Nell’ipotesi in cui venga chiesta la revoca dell’amministratore, il tribunale emette un decreto di revoca provvisoriamente ed immediatamente esecutivo al pari di una sentenza di primo grado ed a seguito della notificazione di tale provvedimento, l’amministratore perde la propria qualifica e deve dismettere ogni potere di rappresentanza e di azione.

Dal lato tecnico, è opportuno precisare che il procedimento di volontaria giurisdizione non è gratuito, ma soggetto al versamento di un contributo unificato pari ad €.77,00= corredato da marca da bollo del valore di €.8,00=.

Quanto alle spese legali del patrocinio sostenute dal ricorrente - vertendo in materia di volontaria giurisdizione, sottratta al disposto degli art.91 ss. c.p.c. – le stesse rimangono a carico del soggetto che le ha anticipate con facoltà di ottenere ex art.1134 c.c. il rimborso, pro quota, da parte dei restanti partecipanti al condominio, nell’ipotesi in cui – ben  inteso – la richiesta di nomina di amministratore giudiziario sia scaturita da un fatto necessitante la sostituzione  quale ad esempio appropriazione indebita di somme di denaro da parte dell’amministratore a proprio vantaggio.

In ultima analisi, si segnala ancora che, qualora manchi l’amministratore e, quindi, il condominio sia sprovvisto del legale rappresentante, il terzo che ne abbia interesse può chiedere al tribunale la nomina di un “curatore giudiziario ad acta” (vale a dire per singoli atti che possano anche, indirettamente, coinvolgere la compagine condominale).

Avv. Silvia Santone

(per studio Baldasso)