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Contratto di comodato gratuito: nozione e disciplina.

La nozione di comodato è contenuta nell’art. 1803 c.c., il quale così recita:

“Il comodato è il contratto col quale una parte (c.d. comodante) consegna all’altra (c.d. comodatario) una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

Si tratta di una tipologia contrattuale assai diffusa sia in ambito privato, per concedere in comodato ad esempio un immobile, un autovettura o altro, sia in ambito commerciale avente ad oggetto macchinari, attrezzature, ecc.

Il comodatario, quindi, è titolare di un diritto personale di godimento sul bene, ma non detiene alcun diritto di proprietà.

Costituisce preciso obbligo del comodatario custodire e conservare il bene oggetto del comodato con la diligenza del buon padre di famiglia, servendosi di esso in conformità all’uso previsto contrattualmente o dalla natura del bene, pena la risoluzione del contratto con consequenziale restituzione del bene ed, eventualmente, il risarcimento del danno occorso.

Caratteristiche peculiari di tale istituto giuridico risultano:

a)    La gratuità.

Diversamente dalla locazione, il comodato è essenzialmente gratuito, di talchè nessun corrispettivo a titolo di godimento del bene può essere preteso dal comodante.

Va da sé – tuttavia – che alcuni oneri competono al comodatario ovvero le utenze, le spese di manutenzione e di ordinaria gestione, salvo che sia diversamente previsto.

b)    La durata.

Al riguardo intervengono gli articoli 1809 e 1810 del codice civile i quali prevedono l’obbligo per il comodatario di restituire la cosa oggetto di comodato alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando il comodatario se ne è servito in conformità del contratto.

In quest’ultimo caso il termine si intende implicito come, ad esempio, nell’ipotesi di comodato di un immobile destinato ad ammassare prodotti agricoli al termine del raccolto oppure a consentire il soggiorno ad uno studente universitario.

Tuttavia, l’apposizione al comodato d’un termine derivante “dall’uso cui la cosa è destinata” non può invece ravvisarsi nel solo fatto che nell’immobile si svolga una determinata attività commerciale o d’altro tipo e ciò per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, nel qual caso il comodato sarebbe di fatto sine die.

Esistono, infatti, attività il cui svolgimento è necessariamente espressione d’un termine implicito di durata del comodato (esigenze temporanee, occupazioni stagionali, necessità transeunti) ed attività che, invece, non sono soggette ad alcun termine di durata. Solo il primo tipo di attività, se svolte nell’immobile dato in comodato, consentono di ritenere che quest’ultimo sia soggetto ad un termine implicito.

Sul punto la Suprema Corte di Cassazione, sezione terza, nella pronuncia n.24468 del 18 novembre 2014, ha precisato che lo svolgimento di un’attività commerciale, nel caso di specie estetista, all’interno dell’immobile concesso in comodato, in assenza di un termine esplicito, non è sufficiente per ritenere la restituzione agganciata alla sua cessazione.

Non va confuso, infatti, il termine del comodato con il termine dell’attività che si svolge nell’immobile dato in comodato, in quanto nell’ipotesi di attività sine die, come quella oggetto di causa, il comodato inevitabilmente diverrebbe anch’esso sine die.

Da qui il principio di diritto secondo cui: “La circostanza che nell’immobile dato in comodato sia svolta un’attività commerciale non basta per ritenere quel comodato soggetto ad un termine implicito, ai sensi dell’art.1810 c.c., e di conseguenza che il comodante non possa richiedere la restituzione dell’immobile sino a che non cessi l’attività in esso svolta”

Qualora, poi, non sia stato indicato un termine né questo risulti dall’uso, il bene dovrà essere restituito non appena il comodante ne faccia richiesta.

All’opposto, è sempre possibile per il comodante esigerne la restituzione immediata ogni qualvolta  gli sia sopravvenuto un URGENTE ED IMPREVISTO bisogno.

c)     La destinazione.

Tale elemento riveste una grande importanza ed al riguardo sono numerose le pronunce della Suprema Corte sul tema.

Ex multis, la Corte di Cassazione, sezione sesta, con la sentenza n.24838 del 21 Novembre 2014 ha ritenuto legittima la richiesta di risoluzione, avanzata dalla proprietaria, di un comodato d’uso inerente un immobile, se la destinazione dello stesso non è chiara.

La ratio del contratto di comodato, spiega – infatti – la Corte, è quello di fornire gratuitamente in uso una cosa e, per tale motivo, in caso di dubbio circa la destinazione dello stesso “va adottata la soluzione più favorevole alla cessazione del vincolo, considerato anche il sospetto ed il disfavore con cui l’ordinamento considera i trasferimenti gratuiti di beni e di diritti sui beni”.

Viene evidenziato, altresì, che la destinazione d’uso non può essere presunta, ma va provata in concreto, di talchè se quest’ultima non risulta palese dall’accordo intercorso tra le parti, come nell’ipotesi de quo, allora deve essere favorita la risoluzione.

Spesso e volentieri, i genitori mettono a disposizione del proprio figlio/a un immobile di loro proprietà al fine di agevolare quest’ultimo/a nella costituzione di un proprio nucleo familiare, senza – tuttavia – conoscere le eventuali incognite a cui andranno incontro.

Purtroppo, quel regalo fatto con grande spontaneità, all’inizio del matrimonio o convivenza che sia, è destinato – molte volte – a diventare il pomo della discordia al momento della separazione dei coniugi/conviventi.

Immediatamente quell’immobile a lungo ceduto senza corrispettivo, diventa indispensabile per i suoi proprietari che proprio non sopportano che lì continui a viverci una persona estranea, spesso identificata con il coniuge affidatario dei minori.

La principale questione giuridica riguarda la qualificazione di questa particolare tipologia di comodato, laddove la particolarità sta proprio nella destinazione e nelle esigenze che lo stesso deve soddisfare, e che ne giustificano un trattamento speciale.

Con la pronuncia n.20448 del 29 settembre 2014 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che nell’ipotesi presa in considerazione il “comodante è tenuto a consentirne la continuazione anche oltre l’eventuale crisi coniugale, salva la sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno” qualificando detto comodato non come “precario” ex art.1810 c.c., bensì come “ordinario” e, quindi, soggetto alla disciplina di cui agli art.1803 e ss c.c.

Indubbiamente, alla base della decisione vi è la volontà di fornire adeguata tutela alle esigenze della famiglia, ma è – altresì – vero che indubbia attenzione merita la posizione del proprietario-comodante, soprattutto nell’ipotesi, seppur meno frequente, in cui il comodante non sia un genitore o parente ma un terzo estraneo che si vede costretto a subire una situazione dalla durata indefinita.

Tenuto conto della materia così delicata nonché delle molteplici problematiche che la stessa presenta, la Cassazione avrebbe dovuto motivare in maniera più esaustiva, soprattutto riguardo ad alcuni aspetti che , invece, non vengono affrontati nella pronuncia: infatti, se è vero che la disgregazione del matrimonio non fa venir meno il “vincolo di destinazione”della casa, soprattutto se in sede di separazione quest’ultima viene assegnata al coniuge affidatario dei figli, la Corte, per esempio, non specifica che cosa succede nel momento in cui questi ultimi raggiungano l’indipendenza economica.

Quanto all’estinzione del comodato, la stessa avviene, anzitutto, per decorrenza del termine o per il compimento dell’uso determinato nel contratto, ma – altresì – nell’ipotesi di perimento della cosa e per recesso di una delle parti (art.1804, 3 comma c.c., art.1809 2 comma c.c., art.1810 e 1811 c.c.). Il recesso può aversi nei seguenti casi:

a)    Inadempimento agli obblighi di uso e custodia del bene da parte del comodatario;

b)    Sopravvenuto, urgente ed imprevisto, bisogno della cosa;

c)     Morte del comodatario; in tal caso la facoltà va esercitata nei confronti degli eredi.


Nell’ipotesi di morte del comodatario, il comodante vanta, poi, un eguale diritto alla restituzione immediata - nei confronti degli eredi, in base all' intuitus personae che contraddistingue questo negozio, pur in presenza di un termine non ancora scaduto (art. 1811 c.c.). Qualora la facoltà di recedere dal contratto non venga esercitata, il rapporto prosegue con le caratteristiche e gli obblighi iniziali anche rispetto agli eredi.

Sul punto, è bene evidenziare che non è possibile estendere per analogia la disciplina della morte del conduttore (che consente la successione dei soggetti indicati al comma 1 art.6 L.392/78) a quella del comodatario; il carattere essenzialmente personale del comodato, infatti, impone la regola di cui all’art.1811 c.c., a mente del quale “in caso di morte del comodatario, il comodante – benché sia stato convenuto un termine – può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa”.
Va ancora precisato che il coniuge comproprietario di un bene che l'altro coniuge ha concesso in comodato senza il suo consenso, non tempestivamente impugnato ai sensi dell'art. 184 c.c. (“entro un anno dalla conoscenza dell’atto e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione”), è obbligato al rispetto del contratto e, se prima della scadenza di esso decede il comodante, i suoi eredi subentrano nell'obbligo di consentire al comodatario di continuarne il godimento sino al termine stabilito.
Nell’ipotesi, poi, di vendita dell'immobile concesso precedentemente in comodato dal venditore, l'acquirente non risente alcun pregiudizio dall'esistenza di tale contratto a titolo gratuito, poiché, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa.
Per quanto riguarda, invece, la prescrizione del diritto del comodante alla restituzione della cosa data in comodato, esso si prescrive con il decorso del termine ordinario di dieci anni, che ha inizio, nel comodato a tempo determinato, dalla scadenza del termine previsto in contratto per la restituzione, mentre nel comodato a tempo indeterminato,  da quando rimane inadempiuta la richiesta di restituzione.

Concludendo con una nota di carattere tecnico-pratico, si fa – infine – presente che il comodato è soggetto a registrazione all’atto della nascita del rapporto, permanendo la validità di tale registrazione per tutta la durata del rapporto, senza rinnovi periodici medio tempore.

Studio legale Baldasso

Avv. Silvia Santone