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Il Regolamento di Condominio

Con la recente sentenza n. 17694 del 2007 la Corte di Cassazione, chiamata a decidere se la disposizione di un regolamento di condominio attinente le modalità d'uso di un cortile interno condominiale sia da ritenere di natura contrattuale ovvero regolamentare, ha avuto occasione di esprimersi nuovamente sul tema della classificazione delle clausole contenute nei regolamenti di condominio.

La riflessione in merito al carattere contrattuale o regolamentare delle clausole di un regolamento condominiale non può, tuttavia, prescindere da alcune sintetiche notazioni in merito alla tradizionale classificazione tipologica dei regolamenti condominiali.

L'esatta individuazione della natura di un regolamento di condominio costituisce questione di rilievo nella misura in cui da tale qualificazione discendono conseguenze di non poco conto in particolare per quanto concerne il quorum deliberativo richiesto in sede assembleare per la modifica del regolamento medesimo.

Secondo la tradizionale impostazione classificatoria, i regolamenti condominiali si distinguono in due categorie: da un lato i regolamenti di natura contrattuale (o consensuale), vale a dire quelli predisposti dall'impresa costruttrice dello stabile condominiale (e, nella generalità dei casi, oggetto di espresso richiamo all'interno dei singoli atti di acquisto delle diverse unità immobiliari di cui il Condominio consta) ovvero approvati in sede assembleare con il voto favorevole dell'unanimità dei partecipanti, e dall'altro lato i regolamenti di natura regolamentare, cioè approvati in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti la comunione.

In base a tale impostazione, la natura del regolamento di condominio si fa, pertanto, tradizionalmente discendere dalle modalità di formazione del medesimo, a prescindere da ogni ulteriore analisi in ordine al concreto contenuto delle clausole che lo compongono.

La pronuncia in esame ha profondamente innovato l'orientamento da ultimo richiamato, riconoscendo natura contrattuale esclusivamente alle clausole che circoscrivono i diritti dei singoli condomini imponendo limitazioni in relazione alle proprietà esclusive (si pensi per esempio al divieto di destinare l'immobile a specifici utilizzi), ovvero che attribuiscano ad uno o più condomini maggiori diritti rispetto ad altri.

Ne discende che soltanto per la modifica di quest'ultima tipologia di clausole, in quanto aventi natura contrattuale, si richiede l'unanimità dei consensi.

Per converso, ogni altra clausola ben potrà essere modificata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma secondo cod. civ., vale a dire la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Può, pertanto, verificarsi la situazione per cui un regolamento predisposto dall'originario ed unico proprietario ovvero approvato in sede assembleare con voto favorevole all'unanimità possa pur tuttavia non definirsi contrattuale, qualora le clausole al suo interno si limitino a disciplinare l'uso dei beni e dei servizi comuni.

D'altro canto, è altresì possibile rinvenire all'interno di un regolamento di condominio avente carattere regolamentare, predisposto quindi in sede assembleare dalla maggioranza dei condomini, clausole di natura contrattuale, che in quanto tali  – proprio perché incidenti sui diritti specifici dei singoli condomini – potranno quindi essere modificate solo con il voto unanime della compagine condominiale.

Ne discende che, al fine di correttamente individuare in un caso concreto quale sia la maggioranza necessaria per la modifica di una clausola del regolamento condominiale vigente, non sarà sufficiente arrestarsi all'analisi delle modalità di formazione del regolamento stesso, ma si renderà, invece, necessario esaminare specificamente la natura della clausola oggetto di deliberazione.