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Recupero del sottotetto e indennità per i condomini

Le opere finalizzate al recupero di sottotetti e solai per finalità abitative hanno suscitato un grande interesse da parte dei proprietari immobiliari, così che si registra un andamento crescente degli interventi negli ultimi anni.

La carenza di abitazioni, la prospettiva di ottimizzare le rendite immobiliari e l'indubbio favore della legislazione regionale che ha agevolato il regime autorizzativo, sono fattori che hanno certamente concorso a determinare tale successo, in particolare nei grandi centri urbani dove molti sottotetti sono stati interessati da lavori di rifacimento ed adattamento.

La realizzazione degli interventi in oggetto ha spesso sollevato, tuttavia, il malumore dei condomini proprietari dei piani sottostanti.

Questi ultimi hanno, infatti, spesso rivendicato la necessità di procedere ad una revisione delle tabelle millesimali, in ragione dell'aumento della volumetria del sottotetto ovvero, del correlativo uso diverso e più intensivo che si realizza anche nei casi in cui non si sia provveduto ad un innalzamento delle pareti perimetrali.

Si tratta, per la verità, di una pretesa indubitabilmente legittima, atteso il maggiore utilizzo di parti e beni comuni (si pensi al riscaldamento o all'impianto di ascensore) che si realizza a seguito degli interventi in oggetto che giustifica una revisione delle tabelle millesimali, quanto meno, di quelle di gestione.

A fronte della trasformazione dei sottotetti in unità ad uso abitativo, in diverse occasioni i condomini dei piani sottostanti hanno avanzato, inoltre, l'ulteriore pretesa di ricevere l'indennità che l'art. 1127 del codice civile prevede in caso di sopraelevazione, sul presupposto che la trasformazione del sottotetto in un nuovo spazio abitativo comporti un deprezzamento del valore dei piani sottostanti.

La Corte di Cassazione, intervenuta più volte sull'argomento, non era tuttavia riuscita nell'intento di stabilire un criterio omnivalente ed idoneo a discernere i casi in cui detta indennità fosse dovuta.

In altre parole, si sono succedute nel tempo pronunce discordanti che, da un lato, riconoscevano il diritto a percepire l'indennità solo nei casi di realizzazione di uno o più piani sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale e, dall'altro, pronunce che estendevano tale diritto anche ai casi in cui, pur non essendosi propriamente realizzata la costruzione di nuovi piani, si era tuttavia proceduto ad un ampliamento della base e ad una correlativa modifica dell'andamento del tetto, tale da rendere abitabile il sottotetto medesimo.

Al fine di evitare pronunce giurisprudenziali discordanti e di dirimere i contrasti presenti in seno alla Corte stessa, il Supremo Collegio, riunitosi a Sezioni Unite, si è nuovamente pronunciato sul tema con sentenza n. 16794 del 30 luglio 2007.

Secondo il ragionamento seguito dagli ermellini, l'applicabilità del citato art. 1127 cod. civ. e, conseguentemente, il diritto all'indennità degli altri condomini sorge ogni qual volta si realizzi un aumento della volumetria utilizzabile, indipendentemente dal fatto che ciò avvenga a seguito della realizzazione di un nuovo piano o per effetto della modifica dell'andamento del tetto.

Infatti, anche nei casi in cui per esempio, ferma l'altezza del colmo del tetto, ne venga modificata l'inclinazione dello spiovente, ovvero in quelli nei quali sia realizzato uno sporto che comporti l'incremento della superficie di base e di conseguenza l'estensione del sottotetto, si verificherebbe invero una diminuzione del valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano.

L'indennità dovuta assume pertanto la funzione di equivalente pecuniario della frazione di valore perduta con la finalità ultima di riequilibrare in tal modo il rapporto tra valori dei piani e delle singole porzioni di essi.

Peraltro, la Corte non ha mancato di precisare che non sussiste un diritto all'indennità nelle ipotesi di pura e semplice ristrutturazione interna, «tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati».

Il ragionamento condotto dal Supremo Collegio non si discosta, invero, dal criterio invalso in edilizia per distinguere le ipotesi di "ristrutturazione-ricostruzione" da quelle di "nuova costruzione".

Al riguardo, la Cassazione ha peraltro precisato che le ipotesi di ristrutturazione ricorrono solo in quei casi in cui rimangano inalterate le componenti essenziali dell'edificio, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura e le opere si limitino ad interessare parti interne, nel rispetto delle dimensioni originarie dell'edificio.