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Un condominio per due: il condominio minimo

Con sentenza n. 2046/2006 la Suprema Corte è intervenuta a Sezioni Unite in tema di "condominio minimo" (ovvero il condominio composto da due soli partecipanti), con riferimento al problema delle spese erogate per la conservazione delle parti comuni ed anticipate dal singolo condomino, riconoscendo il diritto del medesimo a ottenere il rimborso, limitatamente alle spese qualificabili come "urgenti".

Sul problema della ripetibilità di tali spese da parte del condomino sono infatti da tempo presenti due diverse opzioni interpretative che ritengono applicabili alla questione principi di diritto alternativi.

Secondo la tesi prevalente, il cui principio è stato fatto proprio dal Supremo Collegio con la pronuncia in esame, la regola applicabile è quella di cui all'art. 1134 c.c. in tema di condominio, in forza del quale risulterebbero ripetibili solo quelle spese classificabili come "urgenti".

Altra corrente di pensiero ritiene invece applicabile la disposizione di cui all'art. 1110 c.c. in tema di comunione, secondo cui al comunista che abbia sostenuto spese per la gestione della cosa comune spetterebbe il rimborso in tutti quei casi in cui tali spese si siano rese necessarie a seguito della trascuratezza dell'amministratore o dell'assemblea e ciò nonostante necessarie per il pieno godimento dell'immobile.

La distinzione appena tracciata, lungi dal risolversi in una disquisizione meramente dottrinale, ha evidenti ripercussioni sul novero delle spese ripetibili: nel primo caso le sole spese qualificate dal carattere dell'urgenza, mentre nel secondo tutte le spese ascrivibili a semplice trascuratezza.

Come anticipato, il Supremo Collegio, recependo un orientamento già tracciato con precedenti pronunce, ha ritenuto applicabile il principio di cui all'art. 1134 c.c. in tema di condominio "minimo", così limitando alle spese connotate dal carattere dell'urgenza (ovvero quelle spese che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno) la possibilità di ottenere il rimborso dall'altro condomino

Attesa infatti l'impossibilità di rispettare le regole predisposte per la convocazione e la validità delle deliberazioni assembleari nei cd. condomini "minimi", la Corte ha inteso arginare la proliferazione di situazioni in cui il singolo condomino possa reclamare il rimborso delle spese asseritamente da lui sostenute per la conservazione dell'immobile ed a fronte dell'immobilismo dell'altro e ciò anche in considerazione della presenza di strumenti alternativi per superare l'ingiustificata opposizione o inazione delle controparti riguardo provvedimenti non urgenti, ma indispensabili per la conservazione ed il godimento dell'edificio in condominio.

La portata dei principi espressi dalla Corte nella sentenza in esame è tale da estendere i suoi effetti ben oltre la questione della ripetibilità delle spese, riflettendosi su ogni altra vicenda riguardante il c.d. "condominio minimo" riguardo il quale permanevano legittimi dubbi circa l'applicabilità delle norme in tema di condominio oppure di quelle in materia di comunione.

Nella motivazione della sentenza, la Corte di Cassazione ha inteso anzitutto ribadire come il condominio sia qualificabile come una specie del più ampio genus della comunione e, conseguentemente, goda di una disciplina codicistica specifica (artt. 1117 – 1139 c.c.), rispetto alla quale le norme sulla comunione trovano applicazione, secondo quanto recita l'articolo 1139 c.c., solo "per quanto non espressamente previsto".

Argomenta la Corte che il tratto distintivo del condominio risiede nella accessorietà, funzionale e materiale, delle parti comuni rispetto a quelle costituite in proprietà esclusiva e pertanto, ove sia rinvenibile tale relazione di accessorietà, ne discende l'applicabilità della disciplina peculiare specificamente prevista per il Condominio.

Al riguardo, la Corte ha inteso peraltro puntualizzare che è irrilevante il numero di condomini partecipanti ai fini dell'applicabilità della disciplina specifica di cui agli artt. 1117 – 1139 c.c., e ciò anche in considerazione del fatto che le norme ut supra richiamate non fanno alcun cenno a criteri numerici dei partecipanti, eccezion fatta per quanto concerne le disposizioni riguardanti la nomina dell'amministratore e la predisposizione del regolamento di condominio.

Pertanto, condizione necessaria e sufficiente per l'esistenza di un Condominio è l'appartenenza di due piani o porzioni di piano in proprietà solitaria a persone diverse, indipendentemente dal numero dei partecipanti.

A conforto di una siffatta soluzione, la Corte prosegue rilevando che i principi collegiali o maggioritari indicati dal codice civile come presupposti per la costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni, evidentemente inapplicabili nel caso del Condominio "minimo", non precludono la possibilità sia logica che giuridica di addivenire a differenti criteri per la formazione delle decisioni, quale i.e. l'unanimità.

Dalla interpretazione delle norme in materia, quindi, nessuna norma giuridica sembra precludere la possibilità di utilizzare criteri differenti, ben potendo l'assemblea costituirsi validamente all'unanimità e deliberare secondo il medesimo criterio.