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Spese per la conservazione delle parti comuni: imputabilità in caso di compravendita
In materia di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni del fabbricato condominiale, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza vengono ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
L'obbligo dei condomini di sostenere, ognuno pro quota ed in via concorrente con gli altri, le spese di manutenzione delle parti comuni si giustifica in virtù del diritto di comproprietà che ciascuno di essi vanta sulle cose, sugli impianti e sui servizi accessori ai piani e/o alle singole porzioni di piano, costituiti in bene comune.
Dal punto di vista giuridico, tale obbligo è da ricondurre nel novero delle c.d. obbligazioni propter rem, vale a dire obbligazioni che accedono ad un diritto reale, come il diritto di proprietà o di comproprietà, e che originano proprio dalla titolarità di tale diritto.
Caratteristica dell'obbligazione propter rem è, infatti, la coesistenza in capo ad uno stesso soggetto – e con riferimento ad un determinato bene – di un vantaggio corrispondente ad un diritto reale e di un riflesso negativo corrispondente ad un obbligo.
Nel caso di specie, il condomino vanta, con riferimento alle parti comuni del fabbricato condominiale un diritto di comproprietà al quale risulta correlato un corrispondente obbligo di manutenzione delle medesime.
La stretta correlazione tra obbligazione e diritto reale comporta inevitabilmente che la prima segua le vicende del secondo, trasferendosi unitamente a quest'ultimo.
Chiarita la natura dell'obbligo del condomino di concorrere a sostenere le spese per la conservazione delle cose comuni, si tratta allora di individuarne la genesi.
L'obbligo per il condomino di pagare il proprio contributo per le spese di conservazione di beni e servizi comuni emerge nel momento stesso in cui si renda necessario provvedere alla conservazione dei medesimi ed, in conseguenza, vengano eseguite le opere necessarie.
In base ad un principio uniforme e consolidato espresso dalla giurisprudenza della Suprema Corte, nello specifico, l'obbligo de quo origina soltanto al momento della concreta attuazione dell'attività di manutenzione.
Non vale, pertanto, a far sorgere l'obbligo contributivo la preventiva approvazione della spesa e della relativa ripartizione.
Soltanto l'atto di gestione concretamente compiuto dà, invero, vita all'obbligazione dei condomini di contribuire alle spese condominiali.
Può accadere che tra la delibera di esecuzione delle opere o di approvazione del riparto della relativa spesa e il momento di effettiva realizzazione dei lavori, taluna delle unità immobiliari di proprietà esclusiva venga alienata.
Si tratta, allora, di individuare su chi, venditore o acquirente, gravi l'obbligo contributivo per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale.
L'acquirente di un'unità immobiliare ubicata in uno stabile costituito in condominio subentra al venditore nella titolarità di tutti i diritti di godimento e di disponibilità della cosa facenti capo al proprio dante causa.
Nel contempo, peraltro, al compratore si trasferiscono anche tutti gli obblighi in precedenza gravanti sull'alienante, ivi compresi quelli propter rem.
In puntuale applicazione dei principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità ut supra richiamati, allora, nei rapporti tra alienante ed acquirente dell'immobile in condominio, la quota spese inerente ai lavori di conservazione delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione dei servizi comuni, qualora questi siano compiutamente realizzati successivamente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, grava in via esclusiva sull'acquirente medesimo.
E ciò anche se i lavori siano stati deliberati e la relativa spesa sia stata approvata prima del contratto di vendita.
Peraltro, si osservi incidentalmente, dalla esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore dell'edificio condominiale che si riflette inevitabilmente anche sulla singola unità compravenduta a tutto vantaggio di chi ne sia  proprietario.
In conclusione, allora, in caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento delle spese condominiali è colui che ne risulta proprietario al momento dell'esecuzione effettiva dei lavori, a nulla rilevando sapere chi rivestisse tale qualifica al momento della delibera assembleare di approvazione e/o di riparto della relativa spesa