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Nota alla sentenza Cassazione, Sez. Unite, n. 9148/2008

Con arresto n. 9148/2008 le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno chiarito in modo dirimente una questione da tempo controversa in seno alla medesima giurisprudenza di legittimità.

La sentenza in commento rappresenta una vera e propria rivoluzione copernicana nell'ambito del diritto sostanziale in materia condominiale in quanto con essa viene scalfito un principio fondamentale, sino ad ora suffragato dalla giurisprudenza maggioritaria del Supremo Collegio. 

Il principio in questione, che sino ad oggi ha sorretto a livello di diritto sostanziale la materia condominiale, era rappresentato dalla cosiddetta "solidarietà passiva" illimitata dei singoli condomini relativamente alle obbligazioni contratte dall'amministratore, in nome e per conto del condomino, nell'interesse del condominio da esso amministrato e rappresentato.

Ciò ha significato e comportato, almeno sino ad oggi, che il creditore particolare dell'ente di gestione (quale è il condominio) che fosse titolare di un diritto di credito derivante da titolo negoziale poteva agire – purché munito di titolo giudiziale – esecutivamente nei confronti di ciascun condomino per ottenere il ristoro del proprio diritto di credito, salva l'azione di regresso del condomino esecutato nei confronti degli altri condomini per il recupero delle somme corrisposte in eccedenza rispetto alla quota ad esso pertoccante. 

Pacifico che il summenzionato principio (sino ad ora applicato nelle corti di merito e di legittimità) garantiva in modo penetrante il diritto di credito del terzo contraente che aveva la possibilità di vedere soddisfatta la propria pretesa creditoria in tempi ragionevolmente solleciti aggredendo direttamente il patrimonio del singolo condomino sino alla concorrenza del proprio credito.

La sentenza de qua innova radicalmente, sotto il profilo sostanziale e processuale, la materia in quanto sancisce il diverso principio della cosiddetta "parziarietà" della responsabilità dei ogni singolo condomino relativamente alle obbligazioni contratte dal condominio con i terzi.

In altre parole, il principio enunciato dalla sentenza in esame impone che la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni di cui trattasi sia limitata e proporzionale alle rispettive quote di comproprietà (quote millesimali) di ciascuno di essi.

Questo principio trova applicazione per le obbligazioni contratte dall'amministratore condominiale nell'interesse delle cose comuni, ossia per quelle obbligazioni concernenti le spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini.

Secondo il Supremo Collegio la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità della res.

Le obbligazioni dei condomini sono, secondo l'odierno insegnamento della Suprema Corte, immediatamente connesse con l'attribuzione ereditaria dei beni, ove ciascun coerede partecipa al pagamento dei debiti ereditari in proporzione alle rispettive quote ereditarie.  

La parziarietà dell'obbligazione (e quindi la responsabilità pro quota dei singoli condomini) viene altresì ricollegata alla norma di cui all'art. 1123 cod. civ. valorizzando la relazione intercorrente tra titolarità dell'obbligazione e titolarità della res. Trattasi, secondo l'insegnamento del Supremo Collegio, di obbligazioni propter rem che traggono la loro fonte proprio dall'appartenenza in comune - pro quota -  della res nonché dei vari servizi ed impianti comuni, alle cui spes emanutentive, conservative e di gestione sono tenuti i condomini solo in misura proporzionale e corrispondente alla quota millesimale di proprietà di ciascuno.

Corollario ed indefettibile conseguenza di siffatta impostazione giuridica della fattispecie è che i condomini sono legittimati passivi in ordine alle spese di cui sopra solo proporzionalmente alle rispettive quote millesimali di proprietà.

Pertanto, con l'arresto in commento le Sezioni Unite della Corte Suprema hanno definito in modo chiaro e dirimente l'annoso dibattito, sviluppatosi nelle Corti di merito e di legittimità e raccolto dalla migliore dottrina, concernente la solidarietà o meno delle obbligazioni contratte dal condominio nell'interesse comune dei condomini.

Il principio della parziarietà dell'obbligazione comporta - sotto il profilo processuale e sostanziale - che il creditore particolare del condominio potrà procedere per il recupero del proprio credito all'azione esecutiva individualmente nei confronti di ciascun condomino solo in ragione della quota millesimale di ciascuno.